開發商向輕資產轉型將成為行業發展趨勢

上海灣鄂爾多斯大廈

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  11月1日,華潤置地(01109).HK)根據該文件,華潤置地和中信證券,華夏基金,以其巢式房屋租賃為發行人“華潤有巢REIT”正式落地,擬發行金額11.2億元。此后,華潤置地成為首家發行經濟適用房的公司REITs房地產開發企業。

開發商向輕資產轉型將成為行業發展趨勢

  首批保障房REITs落地,意味著擴大基礎資產范圍,進一步拓寬房地產企業融資渠道。同時,在資本的關注下,房地產企業越來越重視輕資產經營模式。

  目前,房地產企業輕資產軌道布局主要有三種模式:開發建設、商業資產經營和工業園區經營。與傳統的發展模式不同,資產輕模式更注重房地產企業的經營能力。產品和服務已經成為新軌道的必要問題。

  第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳瑞告訴《紐約時報周刊》,市場結構決定了房地產企業的轉型方向。經過20年的快速增長,房地產行業已經從增量市場轉變為股票市場,大量的股票資產需要更好地運營。傳統的開發人員碰巧有業務經驗,也有大量的人才儲備和知識體系,相對容易轉化為股票市場。

開發商向輕資產轉型將成為行業發展趨勢

  由重轉輕

  房地產行業進入調整周期,開發商開始尋求第二條增長曲線,一波房地產浪潮悄然開始。

  今年8月,新希望地產更名為“新希望五新產業”,宣布將在房地產之外發展農業和文化旅游業務。之后,朗詩綠色地產將名稱改為“詩綠色管理”,聲稱公司從傳統的重資產房地產開發模式向輕資產模式的轉變已經基本完成。

  在開發商由重轉輕的道路上,對外輸出管理經驗成為主要出發點。與傳統開發業務協同性最高的代建板塊,承擔著房地產企業轉型的重任。

  自今年年初以來,代理建設領域吸引了許多新玩家,越來越多的開發為“包工頭”。

  據統計,已有30多家品牌房企發展代建業務,TOP50家房地產企業涉及代建,約占30%。其中,有萬科、華潤置地、中海、保利發展等大型房地產企業,還有朗詩、仁恒、當代、天房等中小型房地產企業,以綠城管理為主,中原建業成功上市。

  一位負責房地產企業投資拓展的人士告訴《時代周刊》,當房地產市場回歸理性時,開發商不得不節約食品和衣服,以確保足夠的現金流,減少土地投資。代理建設項目不需要占用資金。雖然利潤相對較薄,但在當前的市場環境下,這是一個不錯的選擇。

  除了代理建設業務外,開發商還將重點放在商業地產上,轉型相當有效。據科瑞研究中心介紹,今年前三季度,萬達商業管理、紅星美凱龍、華潤置地等三家企業的營業收入已超過100億元。

開發商向輕資產轉型將成為行業發展趨勢

  第二條曲線的雛形已經出現,開發商應該堅守陣地還是多元發展?

  在這方面,吳瑞認為,在融資有限場信心受挫的背景下,開發商難以利用高杠桿進行房地產開發,高周轉模式難以維持。開發商不得不轉向輕資產運營,因為他們不需要太多的資金和杠桿,這是一條相對較新的軌道。展望未來,開發商向輕資產的轉型將成為行業的發展趨勢。

  掘金慢生意

  當住宅開發量接近上限時,經營資產引起了資本的廣泛關注。與開發模式不同的是,經營資產是長期投資,這是對經營者資產運營能力和服務水平的考驗。

  房地產行業降溫時,寫字樓資產成為投資熱點。據媒體統計,前三季度,北上廣深等四大一線城市大宗交易總額已超過1000億元。

  以博瑞大廈為例。10月17日,新加坡房地產企業凱德集團以20.37億元的價格收購了北京博瑞大廈,打破了北京法國拍賣市場的交易記錄。對于購買的原因,凱德集團告訴《時代周刊》,收購符合凱德的投資策略,可以充分發揮集團的綜合能力和發展優勢,實現資產增值,為投資者帶來高質量的回報。

  “辦公資產回報率穩定,流動性好,管理容易,符合外資機構對投資目標的要求?!眳卿J指出,今年除了購買寫字樓資產外,外資機構還更加關注物流倉儲、生命科學園等新的房地產基礎設施理念。

  許多業內人士告訴《紐約時報周刊》,無論是辦公資產還是其他經營資產,都需要精細經營。從項目定位到車站設計,每一個細節都會影響項目的現金流。開發人員需要放棄過去“短平快”思考,耐心看待經營資產。

  中國指數研究所的報告指出,輕資產運營需要強大的品牌影響力、強大的資源整合能力和豐富的項目運營經驗。因此,在實踐中,門檻較高,大多數進入該局的企業主要是大中型房地產企業。未來,房地產企業要加強輕資產領域的探索,還需要提高自身的經營管理能力,堅持品牌戰略,積極建設管理、運營和服務的核心競爭力。


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