房地產市場企穩反彈

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  隨著促進房地產市場穩定健康發展的許多政策措施的實施,房地產市場的底部穩定值得期待?!耙怀且徊摺比骈_放政策工具箱將更好地滿足剛度和改善性住房的需求。從中長期來看,房地產業仍有足夠的支持進一步發展。

  當前房地產市場趨勢備受關注。房地產市場的發展不僅要防止起伏。隨著促進房地產市場穩定健康發展的許多政策措施的實施,房地產市場的底部穩定值得期待。

  抵押貸款利率的降低正在降低購房者的購房成本。8月22日,5年以上。LPR(貸款市場報價利率).45%降到4.3%。此前,監管機構已將首套房貸款利率下限調整為“不少于5年LPR減20個基點”換句話說,目前首套房貸款利率可低至4.1%。抵押貸款利率的降低大大減輕了買家貸款利息的負擔,有利于促進需求的復蘇。

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  當地政府的“一城一策”全面打開政策工具箱。除一線等熱點城市外,各地取消限制性政策,因城市政策頒布激勵政策??梢哉f,“應放盡放,應出盡出”?!氨=粯恰边@是一些城市促進房地產市場穩定健康發展的首要任務。地方政府正在積極推進。據鄭州媒體報道,9月6日《鄭州市》“30天以上,確保全市停工樓盤全面復工”《保交樓專項整治實施方案》發布,要求保障10月6日前全市問題樓盤全部復工。同時,一些城市結合各地實際,“一城一策”更好地滿足剛度和改善性住房需求。部分城市對首次購房者和改善性購房者發放購房補貼,特別是對年輕人和人才。部分城市對購買新房給予貼息優惠,如商貸第一年15%的貼息。也有城市利用“金九銀十”傳統銷售旺季開展購房節活動,實施公積金抵押貸款“一人買房全家幫忙”等待支持政策。一些業內人士認為,改善需求需要探索,需求改善的家庭,無論是收入水平還是抗風險能力都會更高,因此,可以從降低第二套住房首付比例和第二套住房貸款利率的角度,更積極地釋放改善住房的需求。

  租購并舉“一箭雙雕”。目前,濟南國有企業平臺在濟南公開采購9000套社會優質存量住房作為租賃儲備住房。原則上,購買的房屋是整個未售出的商品房或公寓。購買當前房屋作為租賃住房,不僅可以為社會提供系統、規模、標準化的住房租賃服務,還可以發揮去庫存的作用。一些城市還建議,房地產去化周期長的項目可以申請轉化為經濟適用房租賃住房,以防止重復建設。將現有的商品房轉化為租賃住房,可以考慮到住房租賃發展和房地產去庫存的迫切需要,這是一個值得嘗試的解決方案。

  公司經營積極穩定,對未來發展仍有信心。從2022年上半年上市房地產企業公布的中期業績來看,受房地產行業整體下滑趨勢影響,公司間差異化也有加劇趨勢。統計顯示,上半年上市房地產企業70%以上的凈利潤同比下降。但中海、萬科、保利、華潤、龍湖等部分企業經營相對穩定,實現盈利。部分企業積極保證交付和質量,增強了買家的信心,促進了企業經營狀況的穩定和穩定。房地產開發企業也在從過去高杠桿、高周轉、高回報的方式向更加重視企業質量的增長轉變。未來,管理能力強、產品和服務信譽好的公司更容易在市場競爭中獲勝。

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  房地產融資環境有望進一步改善。在疫情影響和市場下行壓力增大的情況下,部分房地產項目銷售收入不暢,新增融資受阻,資金鏈出現問題。緩解房地產行業的財務壓力,成為房地產行業的財務壓力“保交樓”以及一些房地產開發企業走出困境、健康發展的關鍵。不久前,住房和城鄉建設部等有關部門通過政策性銀行重點貸款支持已售出的逾期住宅項目完成建設交付。貸款進入具體項目后,估計還會利用其他資金,銀行貸款跟進,肯定會給地方政府“保交樓”工作注入了強大的動力。銀監會相關負責人多次表態,支持地方政府做好工作“保交樓”保持房地產融資穩定有序。相信在實施房地產金融謹慎管理的前提下,融資有望繼續改善。然而,房地產企業應該清醒地認識到,實現高杠桿快速增長的土壤已經消失,經歷了這一輪房地產行業的起伏,應該積極提高抗風險能力。完善融資方式,調整融資規模,重視風險監測應成為必修課。

  從中長期來看,房地產業仍有足夠的支持進一步發展,隱藏的消費者需求仍可以激發。在城市化進程中,農村人口進入城市,城市之間的人口遷移仍將產生大量的住房需求。值得強調的是,穩定房地產市場的相關措施旨在促進房地產市場的穩定和健康發展,“堅持房子是用來住的,不是用來炒的”定位不應也不會改變。


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