七成房企凈利潤下滑 行業短期承壓中長期向好

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  涼意未散,房地產業分裂加重。

  2022年上半年度,房地產業從業人員的生活過得比較艱辛。疫情影響、房市下滑、回籠資金慢,翹首以待的“紅五月”將來,兩伙償還債務高峰期卻至,“內憂外患”的行業格局下,上市房企拿出了一份“分裂加重”的試卷。

  去除無法按期公布2022年中后期業績的上市房企后,據樂居財經統計分析,在169家上市房企中,129家歸母凈利同比減少,占比較高達76.3%;按贏利是否區別,55家地產商虧本,總計凈虧損超過595億人民幣。

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  虧本第一為富力地產,上半年度虧本69.2億人民幣;建業地產略遜一籌,交出虧本56億人民幣的成績單。同時期,考出來“盈轉虧”考試成績者亦不缺陽光城等以往TOP15組員;頭頂部優秀生和國有資本地產商亦逃不過業績下滑困境,還好其盈利經營規模仍然是領域引領者;但在贏利榜單中,中國國外發展趨勢、萬科、保利發展趨勢、華潤置業及其龍湖集團為前五名。

  “房地產業上市企業利潤率水準總體已降到20%底點,凈利潤率水準逐步向加工制造業看齊,贏利經營規模受市場下行危害跌到近年來底點,高投入高收益時期已結束?!敝兄秆芯吭汗緲I務部科學研究責任人劉水向《證券日報》記者說,領域已進入低盈利時期,待領域風險出清后,銷售市場將進入恢復周期時間,上市房企利潤率水準依然存在很有可能回暖。

  減價、資產減值準備等

  是地產商營運能力降低根本原因

  出現在了虧本名單上的地產商大多是已保險理賠或遭遇償還債務危機的地產商。

  從樂居財經的數據統計來說,15家地產商凈虧損做到10億元以上,除富力地產與建業地產外,藍光發展、陽光城、正榮地產等8家地產商凈虧損在20億人民幣至50億中間;從歸母凈利率變化幅度看來,超七成地產商同比減少,同期相比下滑超出50%的地產商達到84家。

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  樂居財經統

  計表明,上半年,在169家樣品地產商中,有40家地產商歸母凈利完成正方向提高,在其中有一半地產商的增長幅度并沒有超出20%。同時期,上市房企歸母凈利TOP30準入門檻,僅是11.49億人民幣,上年乃為20.3億人民幣;TOP30均值歸母凈利為37.73億人民幣,同比下降30.8%。

  中國國外發展趨勢、萬科、保利發展趨勢及其華潤置業4家房地產企業的歸母凈利都超過百億,分別是167.43億人民幣、122.23億人民幣、108.26億人民幣及其106.03億人民幣;15家地產商純利潤超出20億人民幣,在其中,龍湖集團緊跟四大“百億純利潤”地產商以后,為74.8億人民幣。

  在私營地產商中,秉持長期主義的龍湖集團、在市場下行期逆勢奮發進取的濱江集團,歸母凈利率有一定的提高;靠著國有資本的建發股份、京投發展等地產商,營運能力也展現上漲趨勢,但增長速度還在10%下列。

  值得關注的是,京能置業上半年度轉盈為虧,歸母凈利同比下降16146.48%,創出下滑之最。

  因開創至今第一次虧損,在9月1日的2022年中后期業績說明會上,建業地產董事會現任主席胡葆森向全部投資者道歉?!拔覀円恢痹陂_展深刻的反思,從自身找原因,決不自暴自棄,也回絕‘平躺’?!?/p>

  劉水表明,從2022年上半年度危害本期純利潤水準的影響因素看來,一是增加庫存商品、投資型物業管理、長期股權投資等財產減值準備計提幅度;二是協同營項目收益降低;三是為了應對保證現金流量安全與調節項目投資合理布局,一部分地產商處理單核心財產,或產生虧本;四是受宏觀經濟下行壓力太大、疫情影響、住戶收入預期強陽后造成消費力強陽后等因素的影響。

  但是,東新科技高端投資咨詢畢然向記者說,在“保交房”與“防風險”指導思想下,房地產市場的底端是扎實的,從近2個一季度表現來看,在最艱難的一刻,領域整體的營業收入、盈利、花費、現金流量并沒有引起系統風險,反而是逐漸下探,“大家有理由堅信恢復時間會來臨,促進銷售市場再一次轉暖?!?/p>

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  總而言之,頭頂部優秀生依然能維持盈利總菜盤提高,但保險理賠地產商也被甩在后面,虧本或許只是逐漸??梢钥闯?,在行業處于兩支球隊變換期限內,上市房企業績表現進一步分裂。那樣,下面具有哪一種的能力地產商能保持營運能力上漲呢?

  市場前景經營規模

  仍超10萬億

  雖然現階段大一點的經濟形勢和房地產業局勢都令人擔憂,可是卻新聞記者多方面訪談和頭頂部標桿房企高管在2022年中后期銷售業績釋放出來的數據得知,中遠期大部分地產商仍對行業懷有堅定的信心。

  針對房地產業發展趨勢行情的判斷,龍湖集團監事會主席兼CEO陳序平向記者說,“今年是開低、筑底、向好的趨勢,總體穩中向好,全年度房地產業商住樓交易量經營規模比往年預估會有30%左右減幅,但是我們總覺得堅定的信念。伴隨著一些工程項目的相繼開盤,8月份十分堅定的信念完成單月增長速度轉正定級?!?/p>

  “對于我們來說房地產業或是優勢產業,可能年銷量保持在12萬億的水準,長期性或是看中這行業,覺得綠城集團(中國)以后還大有作為?!本G城集團中國董事會現任主席張亞東向記者說,下面“大家也會更加注重營收和利潤的有質提高,以后還會繼續維持二位數提高?!?/p>

  談起后半場市場格局演變發展趨勢,中國海外發展董事會現任主席顏建國給出了“三個分裂”:一是行業分裂,一、二線和強三線城市無疑是主陣地;二是領域分裂,地產商總數將大幅降低,行業集中度將明顯增強;三是公司分裂,領域容錯性降低,精準管理能力很強、產品服務信譽好公司才可以在市場中獲勝。


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