辦公室出租辦公需要做哪5個步驟?

21世紀中心大廈

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  • 浦東-陸家嘴
  • 當前在租戶型11套/出租戶型98-1900
  • 最近的地鐵站[鯉魚門]距離約529.0米

6.8元/m2.天起

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  商務寫字樓租賃是租賃協議,允許企業從房東處租賃商業空間。商業租賃主要有三種形式:綜合租賃、凈租賃和修正總租賃。確定、談判和簽署商業租賃的過程是一個漫長的過程,了解本文詳細討論的必要步驟非常重要。

  在租賃房產時,搜索互聯網和網絡服務往往是大多數小企業的最后一分鐘爭奪。

  1.租賃商務寫字樓出租第一步設置參數

  租賃商務寫字樓出租的第一步是設置您的房產參數。這是因為所有類型的企業都有各種各樣的商業地產。這些參數將幫助您將搜索范圍限制在適合您需求的商業空間。具體來說,您需要了解以下內容:

  ·         理想的客戶(或員工池)

  ·         物業類型和分區

  ·         所需尺寸

  ·         最高預算

  ·         無障礙

  ·         讓我們來看看這些商務寫字樓出租參數。

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  2.尋找商務寫字樓出租經紀人

  大多數商務寫字樓出租都由經紀人提供便利。通常涉及兩種類型的商務寫字樓出租經紀人:

  ·         租賃代理 - 代表房東的經紀人

  ·         租戶經紀人 - 代表租戶的經紀人

  房東雇用上市代理商列出他們的商務寫字樓。上市代理商可以獲得由房東支付的傭金,通常占總租約的3%-6%。另一方面,租戶經紀人代表租戶利益。但是,租戶經紀人通常也會獲得房東支付的總傭金的一定百分比,這是租戶經紀人的費用。

  這意味著上市代理人始終有責任以房東的最佳利益行事。租戶經紀人雖然代表租戶,但并不總是有責任為租戶的最佳利益行事。根據安排,租戶經紀人有時可以更多地作為客觀的第三方,我們將在下面討論。

  何時使用租戶經紀人

  租戶使用經紀人并非強制要求。但是,租戶經紀人通??梢酝ㄟ^以下方式幫助租戶:

  ·         可用房地產清單

  ·         準確的市場定價和comp數據

  ·         了解當地市場情況

  ·         談判技巧

  ·         獲得融資方案

  此外,由于房東通常承擔租戶經紀人的費用,因此租戶通??梢悦赓M獲得此價值。因此,聘請租戶經紀人并讓他們幫助您找到合適的租賃地點通常是個好主意。但是,一些經紀人協議是非約束性的,而其他經紀人協議具有約束力,我們將在下面討

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  如何找到商務寫字樓經紀人

  租戶經紀人可以在網上或通過個人網絡找到。例如,代理列表具有可搜索的代理配置文件列表。您可以按名稱,公司或郵政編碼進行搜索?;蛘?,您可以通過詢問您的網絡找到經紀人。

  在考慮商業經紀人時要問的問題:

  ·         經紀人對您特定商務寫字樓需求的體驗是什么?

  ·         經紀人的房地產業務規模是多少?

  ·         經紀人如何得到補償?

  ·         經紀人的信托義務是什么?

  ·         經紀人是否了解當地市場?

  具體而言,您將希望找到一個經驗和關注度合適的經紀人。

  一旦您確定了您信任的經紀人,您就必須簽署書面合同。該合同通常規定工作關系是:

  ·         獨家安排

  ·         非排他性安排

  我們來看看兩者之間的差異。

  與商務寫字樓經紀人的獨家安排

  獨家安排是指租戶專門與一個經紀人合作3至12個月。在此期間,租戶無法與其他經紀人合作。租戶與經紀人之間的傭金經過協商,相當于預期租戶經紀人費用的一小部分。但是,只有在沒有租戶經紀人費用的情況下才支付該傭金。

  當然,這很少見,房東幾乎總是支付租戶經紀人的費用,從而免除了租戶和經紀人之間的傭金。這是一個很好的選擇,因為租戶經紀人將對承租人負有信托義務。

  與商業經紀人的非獨家安排

  非排他性安排有兩種形式:1)代表權利,2)不代表賠償。

  代表非獨家安排的權利

  代表非獨家安排的權利類似于獨家安排,但允許租客與其他經紀人交談。然而,即使通過經紀人簽訂租約,承租人仍會支付傭金。

  不適用于賠償非排他性安排

  另一方面,非補償非排他性安排給予租戶最大的靈活性。這是非約束性的,沒有協商的傭金。相反,它使經紀人有權代表您發言并安排列表供您查看。然而,雖然它提供了靈活性,但這種安排使租戶經紀人不再受信托義務。

  如何在沒有經紀人的情況下工作

  請記住,與租戶經紀人簽訂協議不是強制性的。雖然租戶經紀人很有幫助,但您最終不得不支付傭金。

  如果您還想自己尋找商業房地產,您可以在商業房地產上市服務或LoopNet等網站上找到商業房地產列表。但是,如果您選擇自己尋找,則必須在沒有經驗豐富的經紀人幫助的情況下執行以下操作:

  ·         尋找新的房源

  ·         設置演練

  ·         談判租約

  ·         不使用經紀人的唯一好處是沒有機會支付傭金。否則,最好使用租戶經紀人。

  3.了解不同類型的商務寫字樓出租

  通常有3種商業租賃。它們之間的主要區別在于評估成本和費用的方式。

  三種商業租賃是:

  ·         全程服務租賃

  ·         凈租約

  ·         修改總租約

  Docracy有一個可搜索的開源租賃協議模板數據庫,可以幫助您入門。讓我們更深入地看一下每種類型的租約。

  全程服務租約

  全面服務租賃是辦公樓最常見的商業租賃類型。通過全面服務租賃,租金是全包的。這意味著房東負責支付與房產相關的費用,包括財產稅和保險,維修和保養,以及公用事業和清潔服務。

  這是迄今為止租戶最好的租賃方式。沒有隱藏的成本,企業可以預測他們的月度和年度租賃付款。在這種情況下,房東承擔維護財產的責任。

  凈租約

  凈租賃是一種租賃協議,與全面租賃租賃相比,房東收取較低的年租金。但是,房東還可以包括每月“通常費用”,其中包括財產稅,財產保險和公共區域維護項目(CAMS)。凈租賃可以是單租賃,雙租賃或三租賃。

  通過單一的凈租賃,租戶支付租金加上按比例分攤的建筑物的房產稅。除了租金和房產稅之外,租戶還可以支付一部分房產保險。通過三重凈租賃,租戶按比例支付房產稅,財產保險和CAMS。

  這意味著雖然租戶的基本租金較低,但承租人還負責維護該物業的每月費用。這些費用通常每月添加到基本租金中。三重凈租賃是最對房東友好的。三網凈租賃最常見于餐館和零售店。

  即使有三重凈租約,您仍需要購買財產保險。獲取Insurance321專家的最佳報價。他們的市場將您與代理商,經紀人和運營商聯系起來,以便您找到滿足您業務需求的最佳政策。立即獲得免費報價。

  修改總租約

  修改后的總租賃是對全方位服務租賃和凈租賃的折衷。通過修改總租約,租戶可以支付他們的財產稅,財產保險和CAMS部分,但他們支付一次性付款和租金。

  因此,修改后的總租約的租金是固定的,沒有隱藏成本或意外收費。如果任何稅收,保險或CAMS增加,租金保持不變。凈租約不是這種情況。公用事業和清潔服務由房東承保,修改后的總租約。

  4.確定合適的商業財產

  在考慮不同的商業房產列表時,除了您的房產參數外,請務必評估以下內容:

  ·         位置 -確保該物業是您理想的客戶或理想的員工。此外,您還希望找到一個擁有足夠的人流量和車輛交通量的空間,以及為客戶或員工提供足夠的停車位。

  ·         設施和服務 -您將想要了解商業空間提供的各種設施。這些設施和服務可能包括公共房間,免費Wi-Fi,裝貨區和碼頭,餐飲選擇,戶外空間,污水和公用設施,現場安保等。您的業務分區通常會決定您需要的設施和服務類型。

  ·         房東的歷史 -這一點很重要,因為商業租賃通常是多年期協議。您選擇的房東很可能會決定租賃協議,協議變更,租金增加等等。像ReviewMyLandlord這樣的網站可以幫助您更好地了解潛在的房東是誰。

  ·         錨定租戶 -一些多單元商業物業擁有主力租戶。這個租戶像沃爾瑪一樣,是商場或購物中心的所在地。如果主租客離開,房東可能能夠合法地離開房產的其他租約。在簽訂租約之前,請確保您了解任何主要租戶。

  進行多次演練

  您和您的經紀人應該識別要查看的多個商務寫字樓。這有助于您更好地了解平均價格,并在談判過程中為您提供支持。在搜索過程中,您還需要相互比較租金,以確保您保持預算。

  您的期權之間的決定因素通常是租賃條款。我們花點時間討論不同類型的商業租賃條款以及共同的商業租賃條款。

  5.協商商業租賃條款

  一旦您考慮了您的商業地產選擇權及其相關租約,就可以選擇一個或多個商業空間并協商租賃。在正式進入商業租賃談判過程時,您需要首先以書面形式請求條款。此請求可能來自您或您的經紀人,由房東的經紀人提供。

  從那里,您將要編寫代表您的要約或還價的商業意向書(LOI)。LOI是一個機會讓你賣掉房東為什么你會成為一個偉大的房客。這在具有高需求的商業房地產市場中尤其有益。

  您希望在意向書中包含的內容包括:

  ·         您有意租賃的聲明

  ·         您的業務描述

  ·         營業年數

  ·         產品和服務清單,包括定價

  ·         你提出的條款

  這些條款可以與房東經紀人提出的條款相同,也可以由您或您的經紀人提出還價。這些條款包括租賃價格和租賃類型,但也包括更細微的條款。您可以反擊任何和所有這些租賃條款。如果是還價,則協商過程開始

  共同商業租賃條款

  無論租賃類型如何,商業租賃通常都有類似的租賃條款。雖然支付結構可能不同,但所有租約都包括所需的存款,租賃期限等等。具體而言,您需要了解以下租賃條款:

  ·         Use子句 -此子句確定可以使用該空間的業務類型。例如,有些空間被劃分為零售空間,而其他空間被劃分為辦公空間。如果您希望將來轉租您的空間,這個使用條款尤其重要,因為它限制了可用于轉租的業務。

  ·         租賃期 -商業租賃通常為3至10年。短期租約可能是有利的,因為它提供了業務靈活性并減少了任何未來的財務負擔。

  ·         可轉讓性 - 如果企業希望最終轉租房產,租賃必須是“可轉讓的”。此外,可轉讓的租賃使得可以將租賃包括在企業的銷售中。例如,位置優越的餐廳可能會被另一家餐館買走,因為位置非常好。

  ·         資本支出 -這些支出決定了誰負責維修,維護和與商業財產相關的其他費用。例如,凈租約向租戶收取所有資本支出。另一方面,全方位服務租賃要求房東承擔所有資本支出。

  ·         租金和升級 -所有租約不僅規定了月租和年租,還規定了未來的租金升級。升級是一個允許房東在租賃期間合法增加租金的術語。通??吹阶饨鹕蠞q等于每年3%。確保您的租約沒有異常升級

  ·         存款 -大多數租約需要存款。押金可全額退還,并保護房東免受拖欠房產或房屋過度損壞的房客的影響。典型的押金是3至6個月的租金。

  ·         租賃擴建信用額度 -這些信用額度代表租戶以犧牲房東為代價在其商業空間中進行租賃改善的能力。這些擴展和改進對于業務的成功運營是必要的。通過擴建積分,房東可以提供減租,報銷租戶或直接支付。

  ·         終止條款 -租約中允許房東和/或租客在某些條件下終止協議的條款。如果終止條款允許您終止協議,則終止條款很好,但如果房東也可以終止協議,則會增加您的風險。

  ·         減租 -該條款規定,如果商業財產遭到破壞,承租人將無需支付租金(或支付減租),直至損壞得到確定。這是降低業務風險的好方法。

  在查看您的租約時,您需要協商條款,以便最大限度地減少您的總增長因素。

  6.商務寫字樓:租賃與購買

  在查看了許多可供租賃的空間后,您可能會開始懷疑購買或租賃商業房地產是否更好。當然,有時候購買商業房地產而不是租賃它可能更好。例如,如果您購買商業空間,您將利用股權,折舊,現金流和資產增值。

  具體而言,購買租賃商業地產的好處包括:

  ·         建立股權 - 您可以使用此權益作為額外擴展的抵押品。

  ·         擁有一項升值資產 -隨著時間的推移,商業房地產的價值可能會增加,讓您最終出售以獲取利潤。但是,資產也可能會失去價值,使其成為您需要考慮的風險投資。

  ·         折舊建筑 - 您可以申報納稅申報表的年度折舊。

  ·         增加現金流 - 商業空間通常要求自住業務占據建筑物的51%。但是,您可以出租剩余的空間并獲得租金收入。

  此外,商業建筑的出售并不少見,這可能會使承租人陷入困境。如果您租賃出售給其他房東的空間,您可能會被踢出您的空間。這通常是終止條款的一部分。不過,如果你擁有自己的空間,你將永遠不會被踢出局。

  當涉及到租賃的好處時,租戶可以避免任何預付款。相反,他們支付相當于3-6個月租金的可退還押金,這通常遠低于商業貸款所需的10%-35%的首付款。

  此外,可以扣除租賃付款,減少企業的稅負。這與擁有一個屬性形成對比,該屬性只允許您在其使用壽命期間折舊資產。當然,如果您為商業房地產物業提供融資,您還可以扣除利息支付和發起費用。

  更重要的是,擁有商業地產比租賃更穩定。如果您有興趣購買商業地產,請閱讀我們關于最佳商業房地產貸款的文章。我們概述了五筆貸款,并討論哪些貸款適合您的特定需求。

  底線

  商業寫字樓租賃是商業空間所有者與企業之間的長期租賃協議。有多種類型的商業租賃和多種類型的商業空間。租賃包括一般租賃、凈租賃和修改后的一般租賃。這些租約有助于租戶租用辦公空間、零售和餐飲設施以及工業空間

  一旦確定要租用的商務辦公樓,您就可以開始在入住日期之前完成設置互聯網的艱巨任務。


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